Несмотря на то, что прогнозы более активного развития рынка офисной недвижимости в 2010 году были более чем обнадеживающие, по фактическим результатам пришлось констатировать тотальное отставание от планов практически во всех регионах Украины.
Стоит отметить, что большую роль в отставании сыграла реакция довольно слабого рынка офисной недвижимости на мировой финансовый кризис. Если в первой половине года наблюдался некий рост, то со второго полугодия рынок коммерческой недвижимости Украины вошел в период стагнации и дальнейшего снижения.
Итак, можно отметить несколько ключевых событий, произошедших на рынке офисных и торговых площадей за 2010 год:
- Постепенная смена роста рынка падением к концу года;
- Прирост основных площадей на города милионники, как и в прошлые годы;
- Прогнозируемое замораживание проектов небольшой степени готовности из-за нехватки финансирования;
- Как результат снижения активности, конец года образовал значительный избыток площадей.
На фоне довольно негативной общей картины, которую представлял рынок коммерческой недвижимости в течение года, он все же расширил свою географию в городах с населением от 200 до 700 тыс. человек. По итогам года в регионах по данным UTG было построено 27 бизнес-центров общей площадью 134 тыс. кв.м., из запланированных 42 (196 тыс. кв.м.).
Как и в предыдущие годы, наибольший спрос на офисную недвижимость приходится на старые административные здания, нежилой фонд в жилых домах и переоборудованные квартиры. Доля этого сегмента рынка офисной недвижимости составила в 2010 году в среднем 80-95% в различных регионах. По оценкам украинских и западных игроков на рынке коммерческой недвижимости, повлиять на рынок в сторону спроса на бизнес-недвижимость классов А и В способно только снижение арендных ставок в этой категории.
На протяжении года была заметна общая тенденция «перетекания» бизнеса в центральные части городов и учитывая большую степень заморозки текущих проектов эта тенденция сохранится и в текущем году. Исключение составят лишь города с повышенной культурной и исторической застройкой центров.
Быстро запрягли, да колеса не смазали…
Довольно удручающе на фоне мирового финансового кризиса выглядит рынок предложений в сфере коммерческой недвижимости. Как отмечалось ранее из всех запланированных бизнес-площадей в Украине, наконец, 2010 года были сданы всего лишь 70%, остальные проекты заморожены в связи с недостатком финансирования. Средний размер бизнес-центров, который по прогнозам должен был увеличиться, остался неизменным и составил примерно 4,5 тыс. кв.м.
Довольно прозрачный намек на то, что региональные девелоперы не спешат инвестировать в крупные проекты свои деньги.
Опять же, что касается планов крупных девелоперов на 2011 год построить около 300 кв.м. коммерческих площадей, им вряд ли суждено сбыться по той же причине неутихающих кризисных толчков на рынке недвижимости.
В связи с увеличением уровня вакантности площадей, во всех крупных городах соответственно значительно вырос рынок предложений. Средняя наполняемость офисных помещений в 2010 году составила 90-91%.
Не по Сеньке шапка.
Что касается рынка спроса, то в целом благоприятная атмосфера в экономике большинства крупных городов в начале года способствовала активизации спроса на коммерческую недвижимость. Но к концу года, ситуация начала ухудшаться и коэффициент вакантных площадей вырос почти до 10% от общей коммерческой недвижимости. Как следствие изменения ситуации на рынке сотрудничество арендодателя и арендатора изменило полюсность. Арендаторы стали более требовательны к объектам недвижимости, а арендодатели, которые хотели сохранить позиции на рынке предпочли занять более лояльные позиции в вопросах ценообразования.
В целом, подводя итог прошедшего года, рынок коммерческой недвижимости заметно лихорадило. И это не могло не сказаться на экономической аналитике и прогнозах на год следующий. Войдя в 2010 год с дефицитом в 20-30% спроса, девелоперы к концу года получили профицит, который в процентном соотношении к спросу составляет около 40%. Подобные тенденции прогнозируются ведущими аналитическими агентствами в области коммерческой недвижимости и на 2011 год.
